Ответы на самые популярные вопросы о рынке недвижимости Бали. Инвестиционная доходность, земля, куда безопасно вкладывать, а куда нет, качество строительства
Bali Development
Полное интервью с представителем одного из крупнейших застройщиков Бали Дмитрием Жицким, о рынке, инвестициях, качестве, документах и доходности
— Дмитрий, давай начнём с базы. Что вообще сегодня представляет собой Бали и Индонезия с точки зрения экономики и инвестиций?
— Для начала важно понимать: Бали — это всего лишь один остров из более чем 17 000 островов Индонезии. При этом он самый узнаваемый и туристически развитый. В целом Индонезия — это одна из сильнейших экономик региона, с добычей нефти, газа, угля и редкоземельных металлов. Географически страна находится между Индийским и Тихим океанами и контролирует ключевые торговые маршруты Азии.
— Туризм при этом не является основной статьёй ВВП страны. Но именно Бали стал тем островом, который благодаря туризму получил мощный импульс развития. Изначально его «открыли» австралийские серферы ещё в 80–90-х годах, после чего остров попал в фокус мирового туризма.
— Сегодня Бали входит в топ мировых туристических направлений. Сюда летят туристы со всего мира: Австралия, Индия, Китай, Сингапур, Европа, США. При этом доля туристов из стран СНГ — около 5% от общего потока.
— За последний год остров посетило около 17 миллионов туристов, и более 55–60% из них — внутренний туризм. Индонезия — третья страна в мире по численности населения (около 300 млн человек), и внутренний туристический спрос здесь сам по себе формирует колоссальную базу.
Рынок недвижимости Бали и доходность инвестиций
— Почему рынок недвижимости Бали сегодня так интересен инвесторам?
— Потому что это молодой и ещё формирующийся рынок. Если сравнивать с Таиландом, Турцией или Дубаем — эти рынки уже перегреты. Разница между ценой на старте строительства и ценой готового объекта там минимальна. Средняя доходность — около 6%, и это считается хорошим результатом.
— На Бали ситуация иная. Здесь рынок только развивается, и мы видим потенциал минимум на 5–10 лет вперёд. Даже на готовых объектах средняя доходность составляет 12–15% годовых, а при входе на ранней стадии строительства она может быть ещё выше.
— Если инвестор заходит ближе к завершению строительства или покупает готовый объект, доходность обычно составляет 8–10%, что всё равно выше среднего по мировым рынкам.
— Важный момент — отсутствие выраженной сезонности. Нет периодов, когда туристический поток резко падает. Есть пиковые месяцы и усреднённый стабильный спрос в остальное время.
Инфраструктурное развитие острова
— Что говорит о будущем росте Бали с точки зрения инфраструктуры?
— Прежде всего — государственные программы. До 2030 года утверждена программа масштабного развития транспортной инфраструктуры. Уже работает платная дорога над океаном, соединяющая юг и север острова.
— Аэропорт Бали рассчитан примерно на 23–25 млн пассажиров в год, и при текущем росте потока он близок к пределу. Поэтому правительство уже анонсировало строительство второго аэропорта на севере острова.
— Также заявлен проект метро, в основном надземного, которое соединит ключевые районы: Чангу, Гианьяр, Букит, аэропорт и порт Санур.
— Всё это говорит об одном: Бали находится в фазе активного роста, а не зрелого насыщения.
История опыта и девелопмента
— Расскажи о вашей компании и опыте строительства на Бали
— Девелопмент мы начали в 2019 году с первого комплекса в Убуде — проекта на 12 юнитов, который стал для нас полноценной «школой». Мы прошли все этапы: оформление земли, разрешения, строительство, сдачу в эксплуатацию и аренду.
— С 2021 года мы начали масштабироваться. Сегодня у нас 12 проектов, из которых:
4 уже сдаются на Booking и приносят доход инвесторам
2 находятся в стадии передачи управляющей компании
остальные — на разных этапах строительства с вводом в 2026–2028 годах
Качество строительства и контроль процессов
— Чем ваше строительство принципиально отличается от большинства проектов на Бали?
— Главное отличие — мы не используем подрядчиков. У нас собственные строительные бригады из Джакарты — специалистов, привыкших строить небоскрёбы, а не «курортные домики».
— У нас собственные заводы:
окна и остекление
двери скрытого монтажа
натяжные потолки
мебельное и швейное производство (на стадии запуска)
— Мы используем бетон марки 300, обязательно берём пробы перед заливкой, применяем влагостойкие добавки и делаем полную гидроизоляцию фундаментов — критически важно в тропическом и сейсмически активном климате.
— Все проекты рассчитаны на сейсмическую нагрузку до 8 баллов, что соответствует требованиям индонезийских архитектурных норм.
Унификация как ключ к качеству и экономике
— Почему вы делаете ставку на унификацию, а не на «уникальность»?
— Унификация позволяет добиться стабильного качества. Мы используем одинаковую технику, сантехнику, мебель, решения по планировке. Всё закупается оптом, всё проверено временем.
— Это упрощает обслуживание, ремонт, замену элементов и снижает расходы управляющей компании. В итоге инвестор получает больше чистой прибыли.
— Все юниты передаются полностью готовыми к сдаче: техника, посуда, текстиль, халаты — всё включено.
Инвестиционная модель: доход, а не «дом для себя»
— Как вы позиционируете недвижимость на Бали: для жизни или для инвестиций?
— Прежде всего — это инвестиция. Здесь не принято покупать «дом, который стоит». Это актив, который должен работать.
— Средняя модель выглядит так:
вход на ранней стадии
рассрочка до 30 месяцев
рост стоимости объекта к завершению строительства
доходность 10–15% годовых
окупаемость около 7 лет
— При этом владелец может проживать в своём объекте до одного месяца в год бесплатно.
Leasehold и Freehold: простыми словами
— Объясни разницу между leasehold и freehold максимально просто
— Leasehold — это долгосрочная аренда, обычно на 30 лет. Это основной формат инвестиций в Азии. Он даёт низкий порог входа и высокую доходность.
— Freehold — это право собственности на землю с государственным сроком 80 лет и последующим продлением. У нас есть проекты в freehold, где инвестор может выбрать срок владения — 50, 80 лет.
— В обоих случаях инвестиционная логика одинакова: доход от аренды + рост стоимости объекта.
Цвета земли на Бали
— Почему так важно обращать внимание на цвет земли?
— Цвет земли определяет её назначение:
Розовая — туристическая (идеальна для аренды)
Оранжевая — требует дополнительных разрешений
Красная — коммерция и производство
Зелёная — сельское хозяйство
— Все наши текущие проекты находятся на розовой земле, что позволяет легально сдавать недвижимость в аренду.
Процесс покупки недвижимости
— Как выглядит покупка недвижимости шаг за шагом?
— В 90% случаев сделки проходят удалённо:
Zoom-встреча и презентация
Выбор проекта и юнита
Возвратное бронирование (до $1000)
Изучение договора (на индонезийском + перевод)
Подписание ЭЦП
Оплата по графику (рассрочка без процентов)
— Нотариальное оформление происходит ближе к сдаче объекта.
Управление, доходность и гарантии
— Как управляется недвижимость и какую доходность получает инвестор?
— Заключаются два договора:
на управление
на обслуживание
— Управляющая компания:
загружает объект
обслуживает
платит налоги
ежеквартально отчитывается
— По большинству проектов мы гарантируем минимум 10% годовых после сдачи комплекса.
— Все цифры, которые мы озвучиваем, — это чистый доход после всех расходов.
Полное интервью на нашем канале
Почему с Bali Development — спокойно
Переезд или инвестиции в недвижимость на Бали — это не просто сделка. Это решение, которое открывает новую главу жизни, наполненную солнцем, океаном и свободой. Но, как и в любом тропическом раю, за красотой скрываются тонкости: юридические детали, языковые барьеры, разница в менталитете. И именно здесь начинается роль Bali Development.
Мы не стараемся выглядеть как очередное агентство с громкими обещаниями. Мы строим доверие. Наша команда живёт и работает на Бали, мы знаем остров не из туристических буклетов, а изнутри — с его инфраструктурой, районами, нюансами земли, планирования и взаимодействия с местными структурами. Мы точно знаем, где стоит вкладываться сегодня, чтобы через год это стало ликвидным активом. И знаем, какие проекты лучше обойти стороной, даже если они красиво выглядят на рендерах.
Наш подход — это индивидуальность. Здесь нет универсальных рецептов. Кому-то важна тишина в Убуде, кому-то вид на волну в Улувату, кто-то ищет проект под аренду, кто-то — дом для семьи. Мы подбираем решения под контекст человека, а не под параметры объекта.
Bali Development — это не про «купить и забыть». Мы остаёмся на связи, когда сделка завершена. Помогаем с дизайном, сдачей в аренду, лицензиями, регистрациями, документами. Мы делаем то, что на Бали особенно важно — обеспечиваем ощущение, что рядом есть те, кому можно доверять. Без лишней суеты, без нажима, без громких слов.
Когда ты выбираешь недвижимость на Бали, ты выбираешь не просто стены, а пространство для жизни, отдыха или инвестиций в будущее. Мы здесь, чтобы это пространство было настоящим — с качеством, смыслом и заботой. И пусть это будет только начало.
Карта объектов в продаже
LOYO & BONDAR – девелопер с более чем 15-летним опытом и портфолио свыше 100 000 м² завершённых проектов. Компания работает на Бали с 2019 года, объединяя европейские стандарты строительства, собственное производство и комплексный подход к управлению проектами. В составе группы – заводы по производству алюминиевых окон и натяжных потолков, отдел по подбору земельных участков и управляющая компания. LOYO & BONDAR создаёт премиальные жилые комплексы в лучших локациях Бали, развивая инфраструктуру региона и предлагая надёжные инвестиционные решения.
Bali Development — это больше, чем просто покупка недвижимости. Мы помогаем открыть для себя новый образ жизни на острове, где утро начинается с океанского бриза, а вечер — с заката над пальмами. Наши эксперты знают Бали изнутри и подберут для вас виллу или апартаменты в локации, которая идеально соответствует вашим мечтам — будь то уединённый уголок среди джунглей или дом рядом с лучшими пляжами острова.
Мы являемся официальным партнёром и представителем застройщика LOYO & BONDAR — компании с более чем 15-летним опытом и портфолио премиальных проектов на Бали. Это гарантирует прозрачность сделки, высокое качество строительства и безопасные инвестиции.
Мы организуем приватные показы и онлайн-туры, чтобы вы почувствовали атмосферу каждого проекта ещё до покупки. Забронировать виллу, получить персональную консультацию или узнать больше о жизни на Бали можно, просто написав нам в мессенджер или оставив заявку на сайте. Мы создаём не просто сделки, а новые истории на острове мечты.
Bali Development
Покупка недвижимости на Бали — это не только инвестиция, но и стиль жизни. А с Bali Development вы получаете надёжного проводника на каждом этапе сделки.
Все права защищены © Bali Development — Проверенная недвижимость на Бали | RCN Group | Политика конфиденциальности